看預售屋要問什麼？統整8大必問題，預售屋看房技巧一篇學會！
購買預售屋時，無法像購買新成屋或中古屋一樣實地查看房屋，只能依靠建案樣品屋或平面圖來做決定，存在未來成品與預期不符的風險，本篇種籽團隊統整幾個主要問題，幫助您在購屋時更有信心，避開常見地雷，做出明智的選擇。
看預售屋要問什麼？統整8大購買預售屋前必問問題
1.基地在哪裡
買房最重要的除了價格就是地點，考量因素包括離工作地方遠近、是否在學區內、周邊有無嫌惡設施等，看房前可以先了解區域行情與發展，畢竟市區及受歡迎的區域通常價格較高，應綜合評估預算與周遭環境，有助更快速找到，實際符合地點條件的合適標的。
2.梯戶比、公設比、排氣問題
梯戶比：指的是每層電梯與戶數的配置。一般來說，若每層電梯配置不夠戶數比例，使用上就會造成諸多不便，例如電梯擁擠、等待時間過長、出入不方便等問題。
公設比：通常屋齡較高的中古屋公設比較低，新大樓或預售屋的公設比較高，公設有分為娛樂、必要公設兩種。
健身房、視聽中心、SPA、籃球場這類公設被歸類在娛樂公設。
逃生梯、車道、消防空間則歸類在必要公設。
公設坪數包含在支付的房屋價格中，因此有一些買方在挑選物件時，會希望尋找公設比較低的物件，認為公設使用時間少，購買實際會用到的坪數較實惠，因此公設比也是許多買方在選擇物件中會考慮的要素之一。
新大樓的公設坪數通常會包含車位坪數，如想要知道室內實際使用坪數，可做主建物+附屬建物坪數的算法為參考值。
排氣問題：建築物的排氣做得好，住戶才能免於與臭味和廢氣共存的危險，保障住宅內的空氣品質。影響層面包括油煙、二手煙、異味、廁所排風、病毒等，良好的排氣管道設計，也是買房重要的指標。
3.房型圖面(平面、格局、家配圖)、單坪價格、交屋日期(工期過長)
在購買預售屋時，向建商、代銷或一手屋主索取最正確的平面圖，包括是否有客變，是否為正確完工後的格局，確保購買的房型有符合自己的需求。
4.座向、棟距、(採光、馬路、建築高度、視野)、土地分區
座向：房屋的座向和室內可日照時間、強度有關，例如通常朝南的房屋相對冬暖夏涼，朝北則會讓室內較涼爽，因為陽光不直曬室內，冬天也更明顯會感受到寒風。
早期住宅以大門朝向為座向依據，現代住宅則以最大採光面或主要採光面為座向，多以「落地窗」的面相來辨別。
選擇座向之外也要留意周遭建築物的高度與位置，確保符合居住需求。
棟距：棟距會影響房屋的光線多寡、視野、及噪音干擾等。棟距大較不會被鄰居聲響干擾少，面樹木或周邊建築的戶別，則要留意光線或馬路噪音問題。
5.實際大小
總坪數影響到總價，除了車位和必要公設的空間，現代新大樓的公設比越來越高，包括大廳、交誼廳、游泳池等其他娛樂設施，車位坪數則包含在公設坪數中，因此在選擇喜歡的標的中，明確向代銷、建商、一手屋主確認物件的各項坪數也很重要。
明確知道室內格局的坪數，例如客廳多大、廚房多大、面寬多寬等，也才能考量到是否符合想要的家具配置與實際空間大小。
6.價格行情
一般來說預售屋沒有社區行情可參考，為了評估開價的合理性，可以參考周遭社區行情、土地成交行情，在公開透明的實價登錄平台採納資訊，讓心裡有個底，也能訂出心中的價格，不會被他人的說詞左右，有效評估合適自己的物件與預算。
延伸閱讀: 買預售屋要準備多少錢？ 詳解付款5階段，搞懂支付比例與注意事項
7.預計完工日
根據定型化契約範本，賣方應於使用執照取得六個月內通知買方進行交屋，若遲延交屋，賣方每晚一天應支付買方依已繳房地價款的萬分之5計算遲延利息給買方。
8.建商品質與執照
依據法規規範建商在請領建照後半年內需申報開工，可以申請展延三個月，亦建商在取得建照九個月內必需申報開工；根據建物型態法規都有規範對應的工期。而法定工期之後可申請二次各半年的展延，即法定工期後一年內必需取得使用執照完工。
依內政部預售屋買賣定型化契約規定，建商必須於領得使照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
補充說明:
任何建築物的新建、修建與改建，都應先領有建造執照才能動工，在取得建照前不得公開銷售。並且在房屋建造完成後需經政府審查、核發使用執照，才能開始使用。
如何選擇合適的建案？看屋前5大準備功課
1.整理好房屋條件
列出想要買到的房屋條件，在看屋的過程中一定會有所取捨，先明確列出想要購買的房屋條件，有助於更有效率找到喜歡的房屋，在實際的房屋條件和理想物件中取得最大化相同。
2.確認預算
可以透過實價登錄、最新成交行情等資訊，了解出自己想要的房屋條件價格行情落在哪個區間，比較坪數和價格後，估算出有能力負擔的房屋價格及預算。
3.格局好壞
相同的房型會在格局配置上不盡相同，在相似室內坪數不同的格局規劃都有適合的客群。
多方參考不同格局的優缺點、觀察自己與家人的居住習慣，能更好的選出符合居住習慣的格局。
公設方面，除了舊社區多有大庭院、娛樂公共設施，現代大樓也有視聽KTV、健身房、游泳池、甚至廚藝教室、畫室等新興公設，詳細了解建案中包含的公共設施，對居住品質也是一大加分，也許能實踐度假、住宅合一的居住品質。
4.學看圖面
買預售屋一定要看懂樓層平面圖和家配圖，實際了解房屋空間條件，才能避免等到交屋後後悔跟自己的預想落差大。
平面圖5大確認要點
1.棟距與朝向 2.車道出入動線 3.電梯位置 4.機房位置 5.公設位置
家配圖8大確認要點
1.柱子位置 2.流理臺深度比 3.管道間位置 4.客廳採光 5.房屋座向 6.冰箱位置 7.廁所有無對外窗 8.冷氣室外機預留位置
5.建商查核
許多購屋族願意購買信譽優、有保證的建商，而大建商的推案量都很高，網路評價也有許多，可以先在網路做功課；在地小建商推案量雖不高，但是也會固定推案，不論大小建商，購屋前了解建商的保固與房屋品質、評價，讓購屋更安心。
購買預售屋有哪些注意事項? 買賣契約注意事項
．通知交屋期限
．房地標示及停車位規格
．驗收
．保固期限及範圍
．房地面積誤差及價款找補
參考內政部揭預售屋契約5大陷阱
1.交屋
依內政部定型化契約規定，賣方應於交屋前完成修繕，且賣方延遲利息為日息萬分之五。
2.房地標示及停車位規格
在「房地標示及停車位規格」方面，依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」，容易引發相關紛爭。
3.驗收
買方有權保留房地總價的百分之5作為交屋保留款，在完成驗屋修繕跟複驗完成後交付。
建商應該在拿到使照並確實接通水電後再通知消費者進行驗屋。
如果建商在條款上新增水電、瓦斯內管配合的廠商來不及在驗屋階段前完成，消費者還是得照常驗收的規定，就是有損消費者驗收的權益。
定型化契約應記載不得記載事項規定，驗屋時消費者如果發現有屋況瑕疵，應一次記載在驗收單上，交給建商在規定期限內修完。
賣方不應在契約上限制買方驗收的次數，如果建商在合約上限制消費者只能驗屋一次，就算消費者檢查修繕發現仍有瑕疵還是得配合交屋，就是不合理的規定。
要留意若合約上記載「房屋須有重大瑕疵，建商才會在交屋前負責修繕」相關的規定，也會影響屋主的修繕交付權益。
4.保固期限及範圍
內政部指出，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固15年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。但查核時發現，業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限，或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於「可歸責於賣方」。
5.房地面積誤差及價款找補
在「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。但查核時發現，業者將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補，或限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。
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