預售屋、新成屋、中古屋優劣勢總整理！買房應負擔費用一次看

買賣房屋的主要3種選項可分為：預售屋、新成屋和中古屋。

本文將整理這3種常見房屋類型的優缺點與負擔費用，讓您更清楚了解每種房型的優劣勢，幫助您做出更合適的購房決策。

一、預售屋的基本概念

• 什麼是預售屋

「 預售屋 」是還沒有蓋好就先銷售的建案。依《不動產經紀業管理條例》對預售屋的定義為：領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。

因為建商僅擁有建造執照，所以我們看到的預售屋通常都是還沒蓋或是正在蓋，或是完工但還沒拿到使用執照的建案。  
 

• 購買預售屋的優缺點

預售屋的優點

• 低自備款：相較於新成屋與中古屋，預售屋的自備付款期間拉長，減少資金有限的購屋者壓力。

• 客製化空間大：購買預售屋時，由於房屋尚未建成，購屋者可以根據自身需求對房屋進行「客變」，例如變更格局、建材選擇等。

預售屋的缺點

• 無法實地查看房屋：購買預售屋時，無法像購買新成屋或中古屋一樣實地查看房屋，只能依靠建案樣品屋或平面圖來做決定，存在未來成品與預期不符的風險。

• 建商違約風險：預售屋建案尚未完工，假設建商在施工期間出現資金問題或違約，導致建案無法如期完工（爛尾樓），購屋者會面臨龐大的金錢損失。

• 未來房價波動風險：預售屋的價格是建商預估未來市場價值所設定，購屋者需自行承擔未來房價上漲或下跌的風險。如果市場發生波動，房屋價格可能低於購買時的價格。
   

二、新成屋的基本概念

• 什麼是新成屋

「新成屋」為屋齡2年內，已完工且無人住過的房屋，無需等待施工進度或交屋時間，為建造完成準備交給買家使用的房屋。

買家可以直接查看房屋的實際狀況，並且在交屋後立即入住或進行裝潢整修。
 

• 購買新成屋的優缺點

新成屋的優點

• 即時入住：可以即時檢查並入住，避免等待的時間。

• 屋況可見：買家可以現場查看，確認房屋的品質與狀況。

• 風險較低：相較預售屋，新成屋免於擔心建商延期交屋或施工品質疑慮。

• 價格穩定：新成屋大多位於已開發成熟的區域，周邊設施和交通網絡已經完善，房產價值相對穩定且有周邊行情依據可參考。

新成屋的缺點

• 裝修限制：不同於毛胚屋，許多新成屋包括室內設計都已完工，可能不符合買家的個性化需求。須另外有裝潢整修的費用。

• 屋況瑕疵：新成屋仍然存在施工瑕疵或細微的品質問題，需要在交屋時仔細檢查。

• 房型受限：新成屋房型、樓層選擇較預售屋少。

新成屋適合那些不想等待完工、交屋，希望能馬上入住的買家。

相比預售屋和中古屋，新成屋的屋齡輕，且能讓買家實地檢視，減少對施工品質的疑慮。
 

三、中古屋的基本概念

• 什麼是中古屋

中古屋為興建完工已領取使用執照超過3年以上的房屋。

中古屋的屋齡通常較高，且較格相較預售屋、新成屋低，常見的低總價房屋都屬於中古屋的類型，通常經過一次以上的轉手買賣。
 

• 購買中古屋的優缺點

中古屋的優點

．公設比較低．價格較實惠．多在生活機能/商圈成熟地區．可實地看屋

中古屋的缺點

．貸款成屋：中古屋可貸款成數通常較低，買方須提高自備款。

．增加費用：中古屋齡高，可能需要翻修或改建成符合需求的設計。且因為是二手屋，管線、門窗等設施可能老化須重整。

．產權問題：確保過去交易合法、無抵押或爭議等，避免法律糾紛。

．車位問題：可能遇到停車位類型受限或無車位。


 

四、買賣費用差異

1.預售屋買房費用統整：

簽訂：約10%

開工款：約5%

工程款：約5%

完稅-暫收款項：不列入房屋總價，約10~30萬。

房屋貸款：約70~80%。

交屋款：約5%

*實際金額皆要視與建商簽定合約與個人條件而定*

 

2.新成屋&中古屋買賣各階段所需費用統整：

簽約：包含5~10萬的斡旋金，通常為成交價的1成，視合約與個人條件而定。

用印：包含房屋貸款開辦費、火災及地震險。

完稅：包含契稅、印花稅、地政登記規費、代書費、履約保證費用。

交屋：仲介服務費、水電按實際交屋天數比例分攤。

其他：包括有找清潔或驗屋公司、設計裝潢等其他需求。

另外提醒，買房後會有還款利息、管理費、地價稅、房屋稅等費用，購屋前不要遺漏任何開銷，謹慎做好財務規劃。

 

延伸閱讀：

買賣雙方應負擔費用項目一覽表

買預售屋要準備多少錢？ 詳解付款5階段，搞懂支付比例與注意事項

房屋買賣流程精華！下斡旋、簽約、完稅、交屋注意事項全收錄

 

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