新穎美觀且付款輕鬆的預售屋，通常是購屋者心中所嚮，許多建案廣告也會標榜低額訂金來吸引買方，然而購買預售屋實際付款流程與費用到底要怎麼計算呢？
在正式賞屋之前，在地口碑房產團隊，台中種籽團隊為您統整最精華的預售屋資訊，讓您快速了解預售屋是什麼？買預售屋要準備多少錢？協助您買房不吃虧！
一、預售屋購買的基本概念
「 預售屋 」是還沒有蓋好就先銷售的建案。依《不動產經紀業管理條例》對預售屋的定義為：領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。
因為建商僅擁有建造執照，所以我們看到的預售屋通常都是還沒蓋或是正在蓋，或是 完工但還沒拿到使用執照 的建案。
購買預售屋的付款五階段為：
頭期款＞工程款＞暫收款＞交屋款（或保留款）＞房屋貸款
預售屋的優點
預售屋的缺點
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無法實地查看房屋：購買預售屋時，無法像購買新成屋或中古屋一樣實地查看房屋，只能依靠建案樣品屋或平面圖來做決定，存在未來成品與預期不符的風險。
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建商違約風險：預售屋建案尚未完工，假設建商在施工期間出現資金問題或違約，導致建案無法如期完工（爛尾樓），購屋者會面臨龐大的金錢損失。
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未來房價波動風險：預售屋的價格是建商預估未來市場價值所設定，購屋者需自行承擔未來房價上漲或下跌的風險。如果市場發生波動，房屋價格可能低於購買時的價格。
二、購買預售屋所需費用
一般來說，建商會在拿到建照前先潛銷，簽約時買方須先支付5~10萬，待建商拿到建照後，買方再補足成交價5%剩餘簽約金。正式開工後，才開始支付開工款、工程款。
以總價 1000 萬預售屋為例， 房屋總價比例與金額參考如下：
備註: 實際金額也會視與建商簽定合約與個人條件而定
以下也幫您整理預售屋與新成屋、中古屋的差異處，提供初期購屋參考：
預售屋 vs. 新成屋 vs. 中古屋
延伸閱讀：買房要繳什麼稅？解析常見買賣房屋稅，計算方式一次搞懂！
三、預售屋付款的5階段詳解
預售屋付款階段五階段為：
頭期款＞工程款＞暫收款＞交屋款（或保留款）＞房屋貸款
其中暫收款不計在房屋總價內，暫收款為買房期間衍生的各種支出，包含：印花稅（總價乘以 0.1%）、契稅（房屋現值 6%）、地政士代辦費約 2 萬、相關規費及帳款費約 1～2 萬、土地跟建物登記謄本費用、社區管理費（建商會先提前收取）。實際的暫收款項目、金額會依不同房子種類、坪數，而有所不同，建議簽約前先詢問管理費、暫收款細項，由買方一次支付。
預售屋貸款 % 數依不同建商規範有所不同，須依自身條件詢問清楚，瞭解買預售屋要準備多少錢後，才好靈活運用資金，種籽團隊將其他所需款項整理說明如下：
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頭期款（訂金、簽約金、開工款）
一般來說，建商會在拿到建照前先潛銷，簽約時買方須先支付5~10萬，待建商拿到建照後，買方再補足成交價5%剩餘簽約金。正式開工後，才開始支付開工款、工程款。
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工程款
跟著工程期陸續支付工程期款，期款與金額視與建商簽訂合約而定。值得注意的是，工程款無法貸款，買方需自行準備款項。
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交屋款（或保留款）
通常為總價的5%，視與建商簽定合約而定。在最後階段與銀行對保後，將進行驗屋交屋，銀行不得應建商單方面要求撥款，須憑房屋驗收單與買方同意才可撥款。
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房屋貸款
交屋之後就要開始支付銀行房屋貸款。
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驗屋費
除了上述的房屋買賣所需費用，許多購屋者會請驗屋公司進行驗屋，因此多出一筆驗屋費，此為非必要支出。費用視坪數大小、服務內容等而有所不同，市場行情價為 1～2 萬；修繕後也可以他們再複驗，費用約 4,000～5,000 元，可評估自身是否需要，由買方一次支付。
延伸閱讀：預售屋是什麼？預售屋購買注意事項、優缺點及準備資金須知！
四、預售屋履約保證：5種保障機制
「履約保證」即買賣雙方在不動產交易過程中，約定透過第三方機構保管價金及文件，或於特殊情形下行使契約指示權，避免交易過程中發生瑕疵情形。
由第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，且統由這公正的第三機構，負責撥付期間產生的稅捐等相關費用。
待確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後會結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。
而履約保證中的「 預售屋履約保證 」，則是針對預售屋交易所創造的保障措施，用以保障買方在交易預售屋時的權益，確保建商能夠按照預售屋買賣契約的約定，按時完成建物的施工和交屋。
延伸閱讀：成屋買賣流程
延伸閱讀：買賣預售屋流程
預售屋履約保證：5種保障機制 分別為：
1.價金返還 2.價金信託 3.不動產開發信託
4.同業連帶擔保 5.公會辦理連帶保證協定
購買預售屋有兩種：
一種是跟原屋主購買尚未完工的預售屋，俗稱換約；另一種是直接與建商購買預售屋。
無論是換約還是直接向建商購買預售屋，都必須要有履約保證機制來保障自身權益。
延伸閱讀：買賣預售屋流程
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