常聽仲介告訴買方，要先「下斡旋」才好議價，下斡旋是什麼？下斡旋注意事項有哪些？多少斡旋金才合理？什麼情況不能退、跟「要約書」的差異是什麼？
本篇種籽團隊帶您一一了解下斡旋注意事項與概念。
什麼是下斡旋？
下斡旋的定義與意義：議價保證金
當買方看到喜歡的房屋物件想要出價，仲介人員會請買方準備「斡旋金」，作為「有購屋意願」的書面依據，去和屋主協商，因此斡旋金又稱為議價保證金。
買賣不動產時，買賣雙方的開價通常都會有差距，「斡旋」是買賣雙方進入協調價差的重要程序，議價過程也非常不容易，要讓買賣雙方在價格上達成共識成交，需要一定的時間與溝通技巧，如果沒有斡旋金，難以讓雙方同步協商，並推進議價空間。
下斡旋金流程說明
1.看屋後，買方確定有意願出價時，得以向仲介人員出價，若有議價空間就會進入下斡旋流程。
2.買方簽定斡旋契約書前，應充分了解下斡旋注意事項，簽定後一併交付斡旋金給仲介人員，作為向賣方議價的依據。
3.賣方同意出價並在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立。
下斡旋在房地產交易中的重要性
為了展現購買的心意，下斡旋才能讓仲介有書面依據向賣方爭取價格。當賣方同意買方的出價，即斡旋金則轉為「定金」作為擔保，避免有一方惡意違約。依一般斡旋要約契約，如賣方違約須賠償約定金額，買方違約則定金沒收。斡旋轉定金後，買賣雙方則「有義務簽訂買賣契約」。
下斡旋時的3個注意事項
下斡旋注意事項1：斡旋金金額
法律上沒有明定斡旋金收取的金額範圍，一般來說仲介人員會收取5~10萬或總價的2%，斡旋金的多寡也與議價順序無關，如遇到要收取高額斡旋金的仲介，可能就要注意。
下斡旋注意事項2：要約書內容的詳細確認
通常斡旋要約書的議價期限為3~7天，買方需向仲介了解議價狀況，並留意要約期限，若要約期限到了斡旋不成，則請房仲退回斡旋金。
建議先在斡旋條款中註明：若賣方不賣，仲介人員需多久以內要退還斡旋金，且不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用。雖情況不多，但避免遇到惡意牽制斡旋金的狀況，對契約內容多留意有助保障自身權益。
下斡旋注意事項3：買方無法成功貸款導致買賣違約
斡旋議價後若賣方同意，斡旋則轉為定金，買賣雙方則有義務簽訂買賣契約，按照一般成屋買賣流程，簽約後才會進入貸款手續，若這時發生貸款成數不足，買方無法順利購屋，則買賣契約除了解約也會造成買方斡旋違約問題。
延伸閱讀：成屋買賣流程、預售屋買賣流程。
建議如果資金較緊湊或有擔憂可以在下斡旋之前，先請銀行估價，雙方合意下在斡旋合約中註明如果房屋貸款成數不足，則合約無條件解約，避免買房不成仍被收取斡旋金和仲介費的情況。
斡旋金與要約書有什麼差別？
斡旋與要約書都有法律效益，差別在於是否支付預付款(定金)，以及違約賠償方面。
斡旋金
當議價成功則斡旋今晚為定金，失敗則退回給買方。
違約賠償方面，買方違約則屋主沒收斡旋金；賣方違約則須返還2倍斡旋金給買方。
要約書
當議價成功則雙方按照約定簽約與交付訂金。
違約賠償方面，買方違約則須支付屋主違約金；賣方違約則須支付買方違約金。
除了下斡旋（議價保證金），另一個方式是「要約書」。
要約書是以契約代替斡旋金，需簽訂想購買房屋的契約書，但也意同斡旋金，如在協商議價且賣方同意價格後不購買，則須負擔違約責任並支付對應金額。
下斡旋成功後的後續步驟
確認簽訂正式買賣合約
了解下斡旋注意事項後，最後提醒斡旋轉定後無法退回，雙方將進入簽訂買賣契約程序，順利簽約後約2個月可交屋。
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