常聽仲介告訴買方，要先「下斡旋」才好議價，下斡旋是什麼？下斡旋注意事項有哪些？多少斡旋金才合理？什麼情況不能退、跟「要約書」的差異是什麼？

本篇種籽團隊帶您一一了解下斡旋注意事項與概念。

什麼是下斡旋？

下斡旋的定義與意義：議價保證金

當買方看到喜歡的房屋物件想要出價，仲介人員會請買方準備「斡旋金」，作為「有購屋意願」的書面依據，去和屋主協商，因此斡旋金又稱為議價保證金。
買賣不動產時，買賣雙方的開價通常都會有差距，「斡旋」是買賣雙方進入協調價差的重要程序，議價過程也非常不容易，要讓買賣雙方在價格上達成共識成交，需要一定的時間與溝通技巧，此時斡旋以及斡旋金是一個好用的方式及工具，它可以有效的速進雙方同步協商，並推進議價空間。

下斡旋金流程說明

1.看屋後，買方確定有意願出價時，得以向仲介人員出價，若有議價空間就會進入下斡旋流程。

2.買方簽定斡旋契約書前，應充分了解下斡旋注意事項，簽定後一併交付斡旋金給仲介人員，作為向賣方議價的依據。

3.賣方同意出價並在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立。
 

下斡旋在房地產交易中的重要性

為了展現購買的心意，下斡旋才能讓仲介有書面依據向賣方爭取價格。當賣方同意買方的出價，即斡旋金則轉為「定金」作為擔保，避免有一方惡意違約。依一般斡旋要約契約，如賣方違約須賠償約定金額，買方違約則定金沒收。斡旋轉定金後，買賣雙方則「有義務簽訂買賣契約」。
 

下斡旋時的3個注意事項

下斡旋注意事項1：斡旋金金額

法律上沒有明定斡旋金收取的金額範圍，一般而言會依據房屋物件總價來決定斡旋金的數額，通常仲介人員會收取5~10萬，若買方想購買總價較高的房屋物件，仲介人員可能要求支付更高額的斡旋金，通常約為2％。在合理斡旋金範圍內，斡旋金的多寡並不影響議價順序。如遇到要求過高斡旋金的仲介，可能就要留意狀況。

下斡旋注意事項2：要約書內容的詳細確認

通常斡旋要約書的議價期限為3~7天，買方需向仲介了解議價狀況，並留意要約期限，若要約期限到了斡旋不成，則請房仲退回斡旋金。

建議先在斡旋條款中註明：若賣方不賣，仲介人員需多久以內要退還斡旋金，且不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用。雖情況不多，但避免遇到惡意牽制斡旋金的狀況，對契約內容多留意有助保障自身權益。
 

下斡旋注意事項3：買方無法成功貸款導致買賣違約

斡旋議價後若賣方同意，斡旋則轉為定金，買賣雙方則有義務簽訂買賣契約，按照一般成屋買賣流程，簽約後才會進入貸款手續，若這時發生貸款成數不足，買方無法順利購屋，則買賣契約除了解約也會造成買方斡旋違約問題。

延伸閱讀：成屋買賣流程、預售屋買賣流程。

建議如果資金較吃緊或有擔憂可以在下斡旋之前，先了解銀行估價狀況，客觀衡量自己的財力狀況決定是否斡旋。若還是有所顧慮，可在斡旋條件加註若房屋貸款成數不足，則合約無條件解約，這樣操作的好處是避免買房不成仍被沒收取斡旋金和收取仲介費的情況。；但這個約定是屬於特約條件，還必須經過屋主同意才能成立；若看中的房屋物件熱門的，屋主會因為有其他潛在客戶選擇不同意我們的條件，甚至可能因此失去競爭權，這部份就是買方需要權衡之處。

斡旋金與要約書有什麼差別？

斡旋與要約書都有法律效益，差別在於是否支付預付款(定金)，以及違約賠償的金額與處理方式。

斡旋金

當議價成功則斡旋金轉為定金，失敗則退回給買方。
違約賠償方面，買方違約由屋主沒收斡旋金；賣方違約則須返還2倍斡旋金給買方。

要約書

當議價成功則雙方按照約定簽約與交付訂金。
違約賠償方面，買賣雙方由違約方支付相對方違約金；惟違約金之請求給付可能需要透過法律程序處理。

除了下斡旋（議價保證金），另一個方式是「要約書」。
要約書是以契約代替斡旋金，需簽訂想購買房屋的契約書，但也意同斡旋金，如在協商議價且賣方同意價格後不購買，則須負擔違約責任並支付對應金額。

下斡旋成功後的後續步驟

確認簽訂正式買賣合約

了解下斡旋注意事項後，最後提醒斡旋轉定後無法退回，雙方將進入簽訂買賣契約程序，順利簽約後約2個月可交屋。

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