2024/10/20 房屋買賣流程精華！下斡旋、簽約、完稅、交屋注意事項全收錄

房屋買賣流程精華！下斡旋、簽約、完稅、交屋注意事項全收錄

在買賣房屋的過程中，無論是首次購屋還是計劃出售成屋，都可能面臨許多未知的挑戰，常見的問題包括：「下斡旋時應注意哪些事項？」、「房屋買賣流程中有哪些關鍵步驟？」、「買賣房屋要繳什麼稅？」這些都是我們帶客戶看房時，常遇到的問題。
在種籽團隊，我們理解您的顧慮，無論您是看中新預售屋，或是現有成屋，都為您提供實用建議，從流程指導到稅務解讀，幫助您順利度過房屋買賣的每個環節，完成人生中重要的一步。

房屋買賣流程有哪些？簽約、用印、完稅、交屋

當你遇到喜歡的房子，且覺得價格合理時，通常會先考慮下斡旋金或簽要約書來表達購買意願，並委託仲介在一定期限內，以特定價格向屋主協商購買房屋，一旦屋主接受斡旋金並在要約書上簽名後，買賣便正式成立，此時買賣雙方會正式簽署不動產買賣契約書。文末，我們會再帶大家進一步了解下斡旋的注意事項。

接下來，讓我們先一起來了解最基礎的房屋買賣流程：

房屋買賣流程表

流程階段	主要內容	付款比例	所需時間
簽約	核對買賣雙方身分、確認雙方權利義務、支付簽約款	總價 10%	簽約日～1週
用印	請領雙方所需繳納的稅單、在公契蓋上印鑑章、銀行貸款申請	總價 10%	1～3 週
完稅	繳納各項政府規費、稅費後代書申請辦理過戶並作抵押設定	總價 10%	5~7天
交屋	買賣雙方點交房屋、文件支付、費用分算	總價 70%	即日完成

簽約：確認雙方權利義務，買方支付房屋總價 10% 的簽約金，約1 小時即可完成。
用印：雙方準備稅負申報的文件，買方若需申請貸款，需在此階段完成相關申請；此時買方支付總價 10%的用印款。因用印階段需要辦理眾多手續，一般需要 1～3 週的時間。
完稅：完成清算所有稅務並繳納，進行銀行抵押設定及房屋過戶，此時買方支付房屋總價10%的完稅款。稅務繳納完畢後，去地政事務所辦理過戶手續，需要5-7個工作天完成過戶。
交屋：正式移交房屋所有權與使用權，以及房屋相關物件，通常可在一天內完成。交屋款會在過戶到買方名下後請買方支付，支付金額為剩餘房屋總價 70%。

閱讀全文：房屋買賣注意事項總整理：解析買房4大流程，新手購屋前一定要看

房屋買賣流程 1：簽約

在這個流程中，買賣雙方需詳細審閱並簽署「不動產買賣契約」、「履約保證契約書」等契約內容，確保各自的權益都有獲得保障。同時，也要先請開立好「履約保證專戶」帳號，所有的房屋買賣價金都會存入這個帳戶，並由這個專戶出款來支付流程中必要費用，待交屋時才由履保專戶撥款至賣方指定帳號。目的是保障交易流程的安全。

簽約時，買方需準備身份證、印章，以及簽約金，而賣方需準備身份證、印鑑章、建物登記權狀和土地登記權狀至簽約現場。仲介公司特約的地政士（代書）於簽約當下會先確認買賣雙方身份，若為代理人代理簽約則需要另外出示授權書以及代理人身分證。在不動產買賣契約中會記載立約人、土地及建物標示、停車空間、增建/占用部分、辦理履約保證專戶、房屋成交價、付款方式以及付款時程等資訊，並請買方簽署擔保性質的尾款擔保本票，若買方簽約時簽約款不足則會請買方另簽署簽約款差額本票。

買方在簽約後需支付房屋總價的 10% 作為簽約金；如果交易因故取消，這筆訂金通常作為對賣方的補償，不予退還。

項目	買方	賣方
1	身分證	身分證
2	印章	印鑑章
3	簽約金	建物登記權狀
4	-	土地登記權狀

整個簽約過程通常在 1 小時就能完成，但實際所需時間可能因雙方的準備情況和文件確認速度而有所不同。

房屋買賣流程 2：用印

所謂用印，就是提供印鑑章及印鑑證明，而提供印鑑證明就代表賣方本人同意將印章用於房屋出售，於公契（所有權買賣移轉契約書）上蓋章。
用印階段需要在申請不動產移轉相關文件上蓋章，如房屋契稅申報書、土地增值稅申報書、所有權買賣移轉契約書等；如果買方需要貸款，在此階段地政士會協助提供銀行諮詢貸款，決定好申貸的銀行並簽署房屋貸款契約。
用印文件時，買方需準備身份證、印章，並準備用印階段的房屋款項、規費費用（如政府規費、稅費、代書費等），賣方則要準備身份證、印鑑章、印鑑證明、土地所有權狀影本、土地登記謄本、建物登記謄本等才能夠完成簽署。
貸款七成條件下用印款通常約定為房屋總價的10％。用印過程需要向稅捐處送件跟與銀行申請貸款，大約 2 週可完成。如果賣方擬申請土地增值稅自用優惠，時間會再多1～2週。

項目	買方	賣方
1	身分證	身分證
2	印章	印鑑章、印鑑證明
3	用印款	土地所有權狀影本
4	規費費用（如政府規費、稅費、代書費等）	土地登記謄本
5	-	建物登記謄本

房屋買賣流程 3：完稅

完稅即買賣雙方繳交各自買賣流程中需負擔之稅負，是為後續過戶所必要先完成的流程。
地政士收到稅捐處核發的相關稅單後，會通知買賣雙方並協助繳清稅負費用，取得契稅、土地增值稅的繳稅證明。地政士會請買方將預收規費匯入「履約保證專戶」，待交屋點教時再與買方結算，多退少補；而賣方之土地增值稅費用亦是從「履約保證專戶」出款。詳細稅務的 % 數，請參考下方的買賣房屋稅務項目一覽表。

待稅務都繳清，代書會前往地政事務所辦理不動產所有權移轉登記將房屋所有權移轉到買方，也就是俗稱的「過戶」，如果買方有跟銀行申請貸款時會同步進行抵押權設定，過戶流程約5～7個工作天可以完成。完成後申貸銀行會將一部分款項清償賣方原銀行貸款，剩餘部分則匯入「履約保證專戶」。清償完賣方銀行貸款後持原貸款銀行之清償證明文件去地政事務所辦理塗消登記，以確保買方產權的完整性。

買方在完稅階段需要繳納的契稅，是用房屋評定現值乘以6％計算，大約金額可參考當年度房屋稅單上之課稅現值試算。在這個階段買方需支付房屋的完稅款10％。

『完稅』、『過戶』時雙方所需資料
	買方	賣方
1	印章	增值稅單
2	契稅單	土地、建物所有權狀
3	身分證影本	印鑑章、印鑑證明
4	土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本	身分證影本
5	登記規費	-
6	代書費用	-

房屋買賣流程 4：交屋

交屋是房屋買賣流程中，房屋所有權和使用權「完整」從賣方交到買方手中的階段。
過戶完成後，仲介會要邀請買方會針對房屋結構（如牆壁、天花板、地板等）進行最後驗屋，確認房屋狀況是否與契約中約定的一致，如果沒有異議，雙方會約定交屋時間。交屋前仲介會先行幫賣方進行水電瓦斯等費用的結清以利交屋流程順利進行。
交屋時，代書會跟雙方點交文件以及物品，分算房屋稅、地價稅、管理費，點交完成時在點交文件上簽名。買方會拿到房屋鑰匙、遙控器、感應卡以及建物/土地所有權狀正本、最新的建物/土地登記謄本、相關稅費收據發票。代書會在『不動產買賣契約』補上歷次匯款的簽收章，返還買方簽約時簽署的簽約款差額擔保本票與尾款擔保本票，建議當下可以撕毀避免風險。賣方則需交付房屋鑰匙、遙控器、感應卡，待雙方在履保專戶結案單簽名後，由履約保證專戶將賣屋價款匯入賣方指定銀行帳號。
交屋款通常約占房屋總價的 70% 左右，不同於其他款項交屋款給付時間會提前交付，通常是在過完戶後。

	買方	賣方
1	房屋鑰匙、遙控器、感應卡	房屋鑰匙、遙控器、感應卡
2	不動產買賣契約書	稅費收據發票
3	建物所有權狀正本	-
4	土地所有權狀正本	-
5	稅費收據發票	-
6	取回本票	-

經過約一個半月的時間，恭喜大家整個房屋買賣流程就順利結束啦，買方可以正式入主新家了。
屋主的任務還未結束，賣屋不管有沒有獲利都需要申報財產交易所得，依法繳稅，依據前次取得時間可分新制、舊制：
1. 104年12月31日前取得之不動產，屬舊制之財產交易所得稅，與隔年度所得稅一起申報。
2. 105年1月1日後取得之不動產，屬新制之房地合一稅，過戶完成日30日內需申報繳納。

10 大房屋買賣注意事項 Check List

在房屋買賣四個主要階段：簽約、用印、完稅、交屋中，各自有一些需要特別注意的事項。以下種籽團隊為您整理每個階段中，需留意的 10 大房屋買賣注意事項：

簽約注意事項：

1.    確認契約內容：簽訂「不動產買賣契約」時，需仔細檢查買賣標的範圍、價金給付方式、買賣雙方的義務及違約條款。不動產現況說明書和不動產買賣契約等文件也需一併確認。
2.    簽署履約保證契約：簽署履約保證契約，確保在交屋前所有款項都匯入履約保證信託專戶管理，以防止資金被挪用或詐欺。
3.    簽立擔保本票與付款約定：確立四個階段的付款比例並簽立簽約款差額本票以及尾款擔保本票，記得在期限內付款，若需要延長期限需提前告知，與賣方協商。

用印注意事項：

1. 報稅與過戶：準備好雙證件，並將相關證明文件交給代書，完成契稅申報、土地增值稅、及不動產移轉契約書的用印程序。

2. 銀行貸款：通常簽約完就可以開始覓尋適合的銀行貸款方案，辦理申請房貸。房貸流程包括申請、估價、審核、對保、設定、撥款等，通常需要 1 至 3 週時間。

完稅注意事項:

1. 稅款繳納：在收到稅單後，代書會通知繳納相關稅負費用。確認需繳納的費用及項目都已完成支付。

2. 過戶及抵押：配合代書和銀行完成過戶及抵押權塗銷／送件作業。此階段會經手大量文件，並需多次前往銀行辦理手續。
交屋注意事項：

1. 文件交接：在完成所有流程後，代書會將新權狀、新謄本、稅費分算單據、仲介／代書服務費收據、不動產買賣契約、不動產說明書等文件交給買方。
2. 房屋檢查與物品交接：在現場點交時，確認不動產現況說明書內容與實際狀況相符，並交接房屋鑰匙、遙控器及住戶規約等物品。

3. 取回本票：確認所有本票已取回，避免日後出現不必要的麻煩。

買房要繳什麼稅？一表看懂所有買賣房屋稅務項目！

買房要繳什麼稅？在買賣房屋的過程中，無論是買方還是賣方，都需要繳納多項買賣房屋稅務。以下透過情境說明，幫助你了解不同階段需要繳納的稅務項目。

買房時需繳納的稅務

假設你正在購買一套房屋，在過程中，你需要繳納：

契稅：買進房屋時，需要繳納契稅，通常是房屋成交價格的 6%。
印花稅：在簽訂買賣契約時，需繳納印花稅，稅率為契約金額的 0.1%。

持有房屋時需繳納的稅務

當你成為房屋的擁有者後，每年都需要繳納：

· 房屋稅：依照房屋所在地的稅率，每年需要繳納 1%至5%的房屋稅，作為對房屋所有權的持有費用。

· 地價稅：如果你擁有房屋所在的土地，每年也需要繳納地價稅，稅率為 0.2% 至 5.5%

買賣房屋稅務項目一覽表

稅務階段	房屋	土地	稅率
買進時	印花稅	不適用	0.1%
買進時	契稅	不適用	5%
持有時	房屋稅	地價稅	房屋稅：1%~5% 地價稅：0.2%~5.5%
賣出時	財產交易所得稅（舊制）/ 房地合一稅（新制）	土地增值稅 / 房地合一稅（新制）	財產交易所得稅：5%~40% 土地增值稅：10%~40% 房地合一稅：10%~45%

試算方法請看：買房要繳什麼稅？買賣雙方應負擔費用一次看！

開啟買房的關鍵一刻「下斡旋」！種籽團隊提醒您 7 個下斡旋注意事項

買房是一項人生重大決定，而「下斡旋」則是開啟這個決定的關鍵一步。

種籽團隊在此為您整理了 7 項重要的下斡旋注意事項，幫助您在購屋過程中更加順利！

什麼是「斡旋」？

在不願意支付斡旋金的情況下，買方可以選擇簽訂「要約書」，由仲介代為議價。然而，大多數情況下，建議還是支付斡旋金，讓屋主感受到買方的誠意，議價成功的機會也會更高。

下斡旋注意事項

1. 確認房屋狀況：在下斡旋前，務必詳細了解房屋的實體狀況，確保沒有隱藏問題。

2.    出價策略：下斡旋前，買方應做好功課，了解社區行情、實價登錄數據及週邊住宅價格，避免胡亂出價，錯失談到理想價格的機會。

3.    斡旋金額：了解並確認斡旋金的金額，通常為房屋總價的 1% 至 2%，約 5 - 10 萬。

4.    斡旋書內容：仔細檢查斡旋書的內容，包括房屋地址、價格、付款條件及違約責任等。

5.    有效期限：確定斡旋書的有效期限，通常為 3 至 7 天，賣方需在此期間決定是否接受斡旋。

6.    違約條款：了解在什麼情況下斡旋金會被沒收，以及買賣雙方的責任。

7.   與仲介溝通：與仲介保持良好溝通，了解整個過程中的每一個細節。

進一步閱讀全文：下斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書差在哪？4個重點必看！

看完以上的房屋買賣流程，相信您更加了解購屋的大小眉角了！如果還是不放心細節，無論您正在考慮購屋或是欲委託手中物件，都歡迎與種籽團隊接洽，我們都將揭誠為您服務。